|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
NewsNob.com from Ilya Shershnev on Vimeo. (Русская версия ролика внутри поста).
Дорогие друзья,
История со Снобом, о которой я писал в прошлую пятницу, благополучно завершилась. Администратор, скрывающийся за ником MailSnob или кто-то из его не менее неведомых коллег все-таки удалили мой профиль. По крайней мере, незарегистрированным читателям, как показал мой эксперимент в среду, он недоступен.
Можно долго спорить о том, что стало причиной обвала цен на недвижимость позапрошлой осенью и насколько российский рынок недвижимости зависит от международной коньюнктуры. Точек зрения, равно как и факторов - масса.
В этой статье я предпринял попытку рассмотреть проблему под углом, которому пресса да и участники рынка уделяют, на мой взгляд, незначительное внимание.
На протяжении нескольких лет мы в рамках экспертных заключений консультировали две налоговые инспекции по особо крупным налогоплательщикам по вопросам оценки рыночной стоимости арендных контрактов и имущества (преимущественно крупных объектов недвижимости) для целей определения справедливой налогооблагаемой базы. За что впоследствии мне даже выдали благодарственные грамоты.
И если в части администрирования налоговых платежей от арендных доходов в последние годы есть существенный прогресс (в первую очередь благодаря карательным мерам в отношении серых суб-арендных схем и их участников), то налогообложение имущества, в первую очередь недвижимого - пока еще далеко от той стадии развития, которую можно было бы считать эффективной. Читать до конца »
Оригинально этот материал опубликован на сайте Slon.ru (в отредактированной версии).
МНОГО НАС, А ОН - ОДИН.
ЭТА ДОЛЬКА – ДЛЯ ЕЖА!
ЭТА ДОЛЬКА – ДЛЯ ЧИЖА!
ЭТА ДОЛЬКА – ДЛЯ УТЯТ!
ЭТА ДОЛЬКА – ДЛЯ КОТЯТ!
ЭТА ДОЛЬКА – ДЛЯ БОБРА!
А ДЛЯ ВОЛКА – КОЖУРА!
ОН СЕРДИТ НА НАС – БЕДА!
РАЗБЕГАЙТЕСЬ КТО КУДА!..
Апельсин - он и в Москве апельсин. Апельсин конечно не тот, что Интеко планировали построить вместо Центрального дома художника на Крымском Валу. Тот апельсин - даже не долька - цедра сплошная. Апельсин - он, больше гораздо. Но его, как не дели, всем все равно не хватит. Читать до конца »
Этот материал является частью будущей книги Девелопмент на траве и должен рассматриваться исключительно в контексте пока еще не реализованного повествования, хотя и имеет право на самостоятельное, оторванное от контекста толкование.
Его шея вдруг напомнила профессору шланг от пылесоса
Прутья клетки были спаяны настолько крепко, что при всем желании, разжать их руками было почти невозможно. Большие глаза жирафа в этот момент вплотную приблизились к ней и внимательно рассматривали профессора.
Неподалеку, в двух клетках отсюда, как раз за спиной профессора - рычал бегемот. Его глаза походили скорее на чайные блюдечки, а морщинистые складки на лице почему-то снова напомнили профессору о естественности процесса старения у приматов.
Но носорог - это, конечно, другое дело. Ему к морщинам не привыкать, вернулся к животному профессор. Читать до конца »
Этот материал является частью будущей книги Девелопмент на траве и должен рассматриваться исключительно в контексте пока еще не реализованного повествования, хотя и имеет право на самостоятельное, оторванное от контекста толкование.
Поверхностные исследования (Bullshit reports)
Однажды профессор прогуливался вдоль реки с достаточно быстрым течением. Увидев яблоню, он остановился, вспомнил про удавшийся эксперимент Ньютона и продолжил свой путь. Голова его была безраздельно погружена в размышления, но он нашел в себе силы считать шаги.
Профессор измерял их количество, начиная от яблони. При этом ни на секунду не отрываясь от интеллектуального труда. Дувший ему в спину осенний ветер, постоянно напоминал о радикулите. Но идиллия одинокой профессорской прогулки прекратилась также быстро, как и пришла. Через 5 минут внезапный порыв сорвал с профессора шляпу. Она мгновенно упала в воду и поплыла обратно вниз по течению. После двухминутного замешательства профессор бросил трость и побежал за шляпой. Читать до конца »
Этот материал является частью будущей книги Девелопмент на траве и должен рассматриваться исключительно в контексте пока еще не реализованного повествования, хотя и имеет право на самостоятельное, оторванное от контекста толкование.
Локейшн и яблочки (Location & Targets)
Каждый из Вас хотя бы раз определенно сталкивался с утверждением - location, location и еще раз location. Для рынка недвижимости - это аксиома, для серьезных размышлений - банальность, а с точки зрения человека неискушенного детальным изучением предмета - чрезвычайное заблуждение. Читать до конца »
Девелопмент на Траве (Grassfield Development) - это книга, в которой я простым и доступным языком попытаюсь поделиться с Вами опытом и знаниями в области девелопмента. Это квинтэссенция знаний из сотен книг, по большей части недоступных русскоязычной аудитории и десятков проектов, над которыми я работал, познавая эту непростую науку - девелопмент.
Написать книгу от начала до конца у меня не хватает терпения, поэтому я принял решение - подойти к вопросу системно: продумать структуру, выложить ее для Вашего обозрения и периодически публиковать разделы (в каждой главе их будет 10-15) на своем сайте. В том числе для того, чтобы получить от Вас feedback, внести коррективы, дополнить ее необходимыми разделами, а уже потом передать в редактуру и опубликовать в печатном формате.
В результате - должен получиться учебник. Полный вводный курс в профессиональный девелопмент. Я постараюсь подавать информацию так, чтобы каждый раздел мог восприниматься как самостоятельная 90-минутная лекция в рамках единого курса. И хочется верить, что эти знания, поданные в легком, ироничном, но последовательном ключе будут полезны всем тем, кому эта тема небезразлична.
Заранее прошу прощения за возможные опечатки и ошибки в тексте. Корректуру он пройдет чуть позже. Пролог и эпилог напишу в последнюю очередь. Да и кто сказал, что книгу надо писать последовательно?
Главное - скелет, системный подход и неугасающий энтузиазм автора.
P.S. Рецензии на статьи, вопросы и пожелания принимаются по электронной почте.
Copyright. Перепечатка материалов разрешается только по согласованию с автором, с предварительным разрешением, без изменения и с обязательной ссылкой на первоисточник.
Рассуждать о пользе безработицы может только тот, кто не пострадал от нее лично. Тезис был сформулирован то ли Кейнсом, то ли еще кем-то из американских экономистов середины двадцатого века. А вместе с предположением, что экономический прогноз существует лишь для того, чтобы астрология выглядела чуть более убедительно - труды последователей Адама Смита выглядят в глазах общества как минимум бесполезными.
Представьте только - армия сытых лысыватых очкариков, транжирящая деньги налогоплательщиков на бесполезные отчеты, лишающие настоящих трудяг - рабочих мест. Ради сохранения лесов к широкой пролетарской общественности мог бы легко подключиться и “зеленый пис”.
Но темой для сегодняшних размышлений стали думы, не обремененного поиском работы создателя рабочих мест. Несмотря на то, что в своих размышлениях я представляю скорее сторону жестоких и кровожадных работодателей, проблемы работника интересуют меня ничуть не меньше. Читать до конца »
Мое внимание сегодня не могла не затронуть новость, связанная со спором между компанией Макдональдс и Департаментом имущества города Москвы. Для меня подобные споры представляют профессиональный интерес, но сейчас мне хотелось бы посмотреть на ситуацию в несколько иной плоскости. Читать до конца »
Правильно обкарнать голову случайного клиента - есть большое искусство. Или профессионализм. Выбирайте ту версию, которая ближе лично Вам. Но в одном будут единодушны почти все. Доверить в руки первого попавшегося брадобрея свою шевелюру мы можем лишь с большой опаской. Именно это и делает связь оного со своей паствой устойчивой не менее, чем перемена места жительства или искренняя привязанность к железному коню. Читать до конца »
Последние месяцы в газетах можно все чаще прочесть информацию о том, что кто-то выкупает обратно акции за реструктуризацию долга. Причем с дисконтом в 70-80%. И в этой связи я вспомнил одну историю из детства.
Во время путча 1993 года в Москве мы с семьей уехали на дачу к друзьям. Там было намного спокойнее, чем в начале Кутузовского проспекта, где на крышах сидели снайперы и стреляли по прохожим. Читать до конца »
Как-то давно…. Много лет назад… Захотелось нам вывести на рынок новую компанию… И сделать это как-нибудь эффективно. Тогда же и родилась первая и последняя значительная рекламная компания в жизни Satchers.
Годы идут, голова пухнет от новых знаний и идей, а докторской или хотя бы даже кандидатской степенью я пока так и не обзавелся.
Все время откладываю этот вопрос по причине нехватки времени, хотя надо бы уже озаботиться.
И самое главное, что тема подоспела. Багаж знаний в области исследования поведения рынков недвижимости наконец-то сформировался в принципиально новую и как мне пока кажется стройную теорию.
Осталось только ее описать и подкрепить математическими изысканиями.
Ну и выбрать достойное учебное заведение.
На растущем рынке думать о мелочах и деталях не приходится. Просто не до этого. Но в тот момент, когда рентабельность бизнеса начинает снижаться, а конкуренция повышаться, мелочи - становятся основным конкурентным преимуществом в борьбе за прибыль.
Например, на прошлой неделе я столкнулся с подобным глобальным невниманием к мелочам со стороны одной очень крупной международной компании.
Наблюдая за рекламным рынком на рынке недвижимости, я с улыбкой смотрю на то, насколько напрасно тратятся рекламные бюджеты. Менеджеры, отвечающие за распределение рекламного бюджета, с каждым днем выбивают из инвесторов все больше денег на новые рекламные кампании, а сами бюджеты тратятся неэффективно. Читать до конца »
Еще десять лет назад казалось, что власть гостиничных операторов в эпоху глобализации будет безграничной. Один за другим одтельные отели переходили под крыло сетевых управляющих.
Программы лояльности, единые стандарты качества и система бронирования - стали неоспоримыми преимуществами сетевиков в борьбе за постояльцев. Но глобализация несет для них риски, о которых еще несколько лет назад никто и не думал.
Каждый день мы читаем в журналах статьи про классификацию жилья. Девелоперы продвигают дома под категориями де-люкс, эксклюзив и прочей тошнотной ерундой. При этом в 90% проектов деталям, которые оказывают ключевое влияние на качество жизни, уделяется минимальное внимание.
Например, нормальный сервисный лифт в большинстве даже самых эксклюзивных проектов отсутствует. К чему это приводит?
Сегодня экология и устойчивое развитие (Sustainable Development) стали ключевыми темами международного архитектурного сообщества. Не менее половины статей в международных архитектурных журналах посвящены планированию экологичных зданий.
На развивающиеся рынки пока доходят лишь отголоски данного тренда, но девелоперам стоит всерьез задуматься о том, чтобы не отставать от новых технологий и стандартов. Читать до конца »
В ресторане официант подходит к посетителю. Тот дает ему доллар со словами:
- Посоветуйте мне что-нибудь? Читать до конца »
Сегодня спортивная инфраструктура появляется чуть ли не в каждом новом проекте. Архитекторы бездумно рисуют по заданию девелоперов - фитнес-центры и бассейны, не особо задумываясь для чего и для кого они их делают.
Спортивные площади требуют профессионального бизнес-подхода, понимания экономики этого бизнеса, а также всех тонкостей проектирования подобных объектов. Читать до конца »
Опять о своем.
Создавать, упаковывать и продавать мечту - наша основная работа. И одновременно ключевые компетенции девелопера. Квартира, отель, развлекательный комплекс или детский сад - любой проект должен быть проектом мечты, если Вы хотите успешно его продать. Читать до конца »
Найти меня очень просто.
Когда будете в Одессе, едете на Дерибасовскую. Сразу за поворотом увидете большой синий дом с ажурными балконами. Вы подходите к дому и начинаете громко кричать: Рабинович. Сначала открывается одно окно, потом еще несколько. Вы кричите: Рабинович. Через 3 минуты откроются почти все окна. Читать до конца »
Что лучше две по 3 или одна по 5?
Все зависит от того, о чем речь. Хотя удовольствие от одной по 5 может быть выше, чем от двух по 3.
Например, Вы останавливаетесь в пятизвездочной гостинице, а в трехзвездочную не поедете даже даром. Потому что она Вам полезности не приносит. Но оценивает это каждый потребитель - индивидуально.
Value for Money - основной тренд для многих рынков недвижимости. Но для ряда секторов он играет ключевое значение. Например, для индустрии развлечений или гостеприимства. Читать до конца »
У девелопера есть несколько ключевых компетенций. И только обладая каждой из них можно добиться выдающихся результатов. Это - способность управлять инвестициями и финансовыми потоками, профессиональные знания в области девелопмента и административный ресурс.
На развивающихся рынках девелоперы, бравирующие “административным ресурсом” ошибочно путают его с коррупцией. Он вкладывают в это понятие личные знакомства и “деловые отношения” с представителями власти. Но на самом деле административный ресурс - что-то другое.
“Вот здесь через 20 лет будет городской сад, а здесь свалка. Те трущобы за углом скорее всего снесут, а река изменит свое русло” - можно сколь угодно долго строить прогнозы относительно изменения городской среды.
Помимо прогнозов относительно общего изменения рыночной ситуации, важно понимать динамику цен в одном или другом районе, и определеяющие ее факторы. Футурологу рынка недвижимости важно заглянуть в будущее, увидеть каким город может быть через 30 или 50 лет, и от чего это будет зависеть.
Именно перед таким выбором часто приходится вставать профессиональным оценщикам. К сожалению, для большинства - никакого выбора нет. Как и профессиональной этики, и совести. Точнее им кажется, что совесть - это что-то другое. А изменение оценочной стоимости в интересах клиента или против его интересов - нормальная практика. Читать до конца »
Буквально 3-4 года назад, когда мы предлагали наших партнерам закрытые паевые фонды недвижимости, “рациональное предложение” обрубалось в самом начале переговоров. Юрист объяснял, что активы, вложенные в фонд, обезличиваются, и владелец земли обычно сразу же впадал в состояние агрессивной самки, детеношам которой ургожает опасность.
Действительно, даже в 2005 году ЗПФН для Российского рынка были диковинкой, а предложение финансировать проект таким образом казалось нашим партнерам - обманом. Вероятно именно поэтому в течение двух лет мы не выступали с подобными инициативами. Прежде чем рынок сам не повернулся к фондам лицом. Читать до конца »
Для большинства - анализ рынка недвижимости - это цены на рынке, объемы спроса и предложения. Но, к сожалению, далеко не всегда девелоперы понимают истинную природу рынка недвижимости. Действительные факторы, которые играют роль для каждого отдельного сегмента рынка.
Так, например, для рынка жилой недвижимости, ключевую роль в анализе играет анализ домохозяйств и понимание института семьи и его влияния на рынок. Читать до конца »
Не дай бог нам когда-нибудь задуматься на эту тему вне связи с рынком недвижимости. Но параллель - очевидна. Многие инвесторы предпочитают красиво убить проект, не признавая текущие проблемы, нежели провести серьезные изменения, которые иногда можно сравнить только с хирургическими действиями, и спасти проект.
Очень часто подобное понимание приходит слишком поздно, а цена жертвы действительно высока. Читать до конца »
Граница рынка, первичная граница рынка, вторичная граница рынка, третичная граница - для рынка недвижимости - это стандартные переменные для анализа. Большая часть молодых и неопытных “исследователей” всерьез полагает, что границы рынка соответствуют границам города или региона.
Это недоразумение зачастую выливается в ошибочные прогнозы и полностью неверный анализ. Читать до конца »
Россия - страна медведей, но русские инвесторы, как один, быки. Я бы не стал искать корни этой взаимосвязи с временами лихих девяностых, когда условия рынка диктовали быкам поведение. Причина скорее в национальном характере. Готовность легко идти на риск, желание быстрых и легких денег - все это говорить о склонности к игре на повышение.
Рынок недвижимости не исключение - 95% инвесторов готовы играть на повышение и легко ввязываются в спекулятивные сделки. Результат - быстрый рост рынка и риск создания эффекта мыльного пузыря. Читать до конца »
Профессионально спланированый подрыв - лучший способ для исправления ошибок в девелопменте. А иногда и просто лекарство от времени. А в отдельных случаях - единственная возможность сделать полную реконцепцию проекта.
Но есть одна проблема - полностью избавляться от старого здания оправданно только тогда, когда стоимость земли очень высока, я бы даже сказал - несоизмерима со стоимостью нового строительства. Поэтому именно стоимость земли является определяющим фактором в методах и глубине изменений в девелоперских проектах.
“Кушать люблю. А так - не очень…” Старый анекдот в тему. Каждый девелопер любит ходить за деньгами в банк, но при мысли о получении кредита у большинства начинается легкий невроз.
Чего боимся, господа? Что не дадут. Так вот чтобы дали, надо подготовиться. И тогда не то, что дадут, запишутся в очередь и будут предлагать специальные условия. Все как с женщинами. Если прийти с голой пятой точкой, тупо улыбаться и не уметь связать 2 слова, шансов не много. Читать до конца »
Самолет Одесса - Москва. Борт стоит на поле уже более часа. Пассажиры нервничают. Экипаж нервно ходит по салону. Стюардесса делает объявление: уважаемые пассажиры, кто-то сдал в багаж лыжи, так мы не можем найти одну из них. Читать до конца »
Ежедневно мы получаем десятки обращений с просьбой привлечь соинвесторов для финансирования проекта. Каждая ситуация уникальна, но можно выделить факторы, которые не учитываются сторонами, и могут привести к серьезным проблемам в будущем. Читать до конца »
Сколько в офисе часов - столько и мнений о текущем времени. Точнее, мнений - гораздо больше. Потери компаний в глобальном масштабе от неэффективного управления временем (я даже не говорю о том, что люди не умеют им правильно распорядиться) достигают 3-5% от общего оплаченного рабочего времени. Читать до конца »
Искоренение бюрократии - да. Борьба с коррупцией - да. Маразм - нет.
Тяжело молчать, когда реформирование органов государственной власти - приносит вред отдельным отраслям экономики. Одним из первых указов нового президента стал указ №724 (кстати, нумерация говорит о том, что за эти несколько дней успели многое, хотя я в этом мало понимаю) о реорганизации органов исполнительной власти (если не вдаваться в детали). Читать до конца »
Многие ежедневно задаются вопросом где взять средства для начала реализации проекта. Особенно, если он связан с риском. Если собственного капитала недостаточно, многие обращаются к могущественным 3F, финансирующим до 90% стартапов в глобальном масштабе. Читать до конца »
В рамках вечернего обсуждения текущих проектов, над которыми мы работаем вспомнил одну маленькую деталь, которую важно учитывать при реализации проектов бассейнов в спортивных центрах или любых других объектах. Я бы даже назвал ее военной хитростью, потому что об этом не пишут в книжках или учебниках. Они как раз рекомендуют идти по проторенному пути. Читать до конца »
Хранить дома кучу старого хлама - давняя советская традиция. Homo Sovetikus жалко выбрасывать любой хлам. Даже тот, что гарантированно не найдет применения. Но если даже Вы не страдаете привычкой держать гору мукулатуры и прочей ерунды в рамках собственного пространства, решение давно найдено.
RSS Feed
