Прочитав первую книгу по девелопменту, мне казалось, что многие тайны девелопмента приоткрыли мне свои двери. Сейчас моя профессиональная библиотека насчитывает несколько сотен книг, и каждый месяц я пополняю ее добрый десяток фолиантов.

Часто в разговорах с нашими партнерами я сталкиваюсь с мнением о том, что они обращаются к нам за знаниями. И если бы у них были эти знания, профессиональные услуги в области девелопмента и недвижимости были бы невостребованы. Читать до конца »

Российское законодательство явно не повспевает за техническим прогрессом. Так, например, наше геодезическое подразделение в России не может приступить к нормальной эксплуатации отдельных видов оборудования.

КРУГОМ ШПИОНЫ

Я помню, как в 90-ые годы стоял в очередях за получением разрешения на ношение сотового телефона. Кстати говоря, милиция тогда имела полное право конфисковать оборудование у лица, не имеющего подобной ксивы. Сегодня это кажется шуткой, а в те дни постовые всерьез могли проверять подобные документы.

Читать до конца »

Глобализация, конкуренция, снижнение издержек - предшественники появления такого формата торговли, как Ритейл-парк (Retail Park).

Ритейл-парк - гостеприимный хозяин для биг-боксов. Big-Box Retail - крупноформатные торговцы, дословно “Большие коробки” - оптимально подходят для ритейлеров-монстров, которые тянутся друг к другу для достижения синрегического эффекта.

Далеко не всегда - ритейл-парк - единый объект девелопмента. Как раз, наоборот, часто ритейл-парки возникают стихийно, когда один за другим земельные участки начинают приобретать крупноформатные ритейлеры. Они не боятся друг друга даже, если вступают в прямую конкуренцию.

У потребителя должен быть выбор, большой выбор - именно его и предлагает ритейл-парк. Это проекты, рассчитанные на массового потребителя.

Кстати, один из первых российских ритейл-парков мы разработали еще в 2005 году. Он называется Big-Box www.bigboxmoscow.ru и был успешно реализован в аренду еще до начала строительства.

Сегодня основной фактор против строительства ритейл-парков - неоправданно высокая стоимость земельных участков, которая делает их строительство нерентабельным для девелопера. Она скорее стимулирует владельца земельного участка продать его ритейлеру для того, чтобы он реализовал проект самостоятельно. Именно так и возникают стихийные ритейл-парки в России.

Девелоперы, которые хотят получить высокие доходы от девелопмента вынуждены разбавлять крупных арендаторов торговыми галлереями, что полностью меняет идеологию проектов и их концепцию.

Ритейл-парк - простая, но не очень выгодня стратегия для девелоперов. Она привлекательна только тогда, когда у Вас есть земельный участок рядом с которым уже есть хорошие точки притяжения - будь то другие крупноформатные ритейлеры или мощный региональный торговый центр.

Например, обладая административным ресурсом в определенном регионе, можно смело скупать земля в непосредственной близости от учасктов крупных сетевиков. А потом в спекулировать ими или строить ритейл-парк самостоятельно.

Стратегию каждый выбирает самостоятельно

Около года назад я был втянут в дискуссию одним из наших клиентов. Ее суть сводилась к претензии клиента в отношнении концепции проекта: претензия сводилась к тому, что отчет не предусматривал такого понятия, как окупаемость проекта (Payback period)

Я не люблю много раз отвечать на одни и те же вопросы, поэтому буду стараться раскрывать в наиболее доступной форме базовые принципы инвестирования в недвижимость.

Payback Period - или период окупаемости корректно оценивать и использовать только в тех случаях, когда речь идет о единовременной инвестиции. Например, покупке объекта недвижимости, генерирующего арендный доход. В данном случае Вы можете рассчитать его, как в расчете на собственные средства, так и с учетом рефинансирования или привлечения заемных средств.

ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ПЕРИОДА ОКУПАЕМОСТИ НЕ СУЩЕСТВУЕТ.

Если выразиться точнее, эта величина, не имеющая никакого смысла. Она может только ввести инвестора в заблуждение. Почему?

Девелопмент подразумевает разбиение инвестиций на много этапов, а доходность инвестора на собственные средства зависит в том числе от способности инвестора управлять потоками инвестиций, доходов проекта и четко осозновать “модель стоимости денег во времени”.

То есть, период окупаемости для любого девелоперского проекта можно корректно рассчитать, если учесть предпосылку о том, что средства инвестируются единовременно, что не имеет для инвестора никакого экономического смысла.

Подобный расчет покажет, что проект не является привлекательным для инвестиций.

Именно поэтому инвестору важно оценивать потенциал и разброс для такой величины, как Внутренняя норма рентабельность (IRR - Investment Rate of Return). Ее понимание тесно связано с пониманием стоимости денег во времени, которое должен прочувствовать каждый, кто хочет вложить в недвижимость хотя бы доллар.

Когда-то давно я хотел стать юристом. Точнее если быть точнее - адвокатом. Еще в школе я полностью изучил текущую редакцию гражданского кодекса, не обделил вниманием и уголовное право, гражданский процесс и так далее…

Но моя карьера сложилась иначе - бизнес, новые идеи и маркетинг привлекали меня гораздо больше.

Я и сейчас при возможности не упускаю шанса в качестве свидетеля или представителя компании отстаивать интересы в суде. Доказать свою точку зрения, свою правоту или просто отстоять свою точку зрения в справедливом сражении мысли, слова и ораторского искусства - доставляет мне несказанное удовольствие.

Читая сегодня утром, последний номер журнала Форбс, я увидел визуализацию громадного, отвратительного и убогого проекта нового делового центра в Красноярске.  И вспомнив о наболевшем, я всерьез задумался о необходимости продвижения в России наиболее справедливой и современной модели согласования и утверждения новых проектов.

НА СМЕНУ ЗАКРЫТЫМ СОВЕЩАНИЯМ ЧИНОВНИКОВ, ПОРОЖДАЮЩИХ ТОЛЬКО КОРРУПЦИЮ, ДОЛЖНЫ ПРИЙТИ ОТКРЫТЫЕ ОБЩЕСТВЕННЫЕ СЛУШАНИЯ, НА КОТОРЫХ КАЖДЫЙ МОЖЕТ ВЫСКАЗАТЬ СВОЮ ТОЧКУ ЗРЕНИЯ.

Нет никакого смысла изобретать велосипед. Модель отлично работает во всем цивилизованном мире. Например, в Великобритании на сайте Королевского Британского общества архитекторов (Royal Institute of British Architects) www.architecture.com вывешивается информация о проектах, которые предполагается реализовать.

В течение месяца или более все желающие могут ознакомиться с проектом, а впоследствии в рамках открытых общественных слушаний аргументировать свою точку зрения.

ДА - ЭТО УСЛОЖНИТ ПРОЦЕСС СОГЛАСОВАНИЯ ДЛЯ ТЕХ,  КТО ПРИВЫК “ЗАНОСИТЬ” ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ СОГЛАСОВАТЬ ОТВРАТИТЕЛЬНЫЕ И УБОГИЕ ПРОЕКТЫ, КОТОРЫЕ УРОДУЮТ НАШИ ГОРОДА.

Архитектор и девелопер должны делать лучшие проекты и должны быть готовы доказать общественности, что проект не только уместен, но и полезен, и привлекателен.

На самом деле, общественные слушания в подобном ключе упростят согласование хороших проектах и усложнят жизнь тем, кто делает никчемные отвратительные проекты.

ОБЩЕСТВЕННЫЕ СЛУШАНИЯ - УДАР ПО КОРРУПЦИИ И ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ КАЧЕСТВЕННОГО УЛУЧШЕНИЯ НАШИХ ГОРОДОВ.

Я буду и дальше отстаивать данную точку зрения всеми доступными способами. Решения о строительстве проектов должны приниматься не узким кругом заинтересованных лиц, а в рамках конструктивного и справедливого диалога.

Офисный рынок по всему миру сталкивается с необходимостью дополнительной сегментации. Девелоперы должны искать свободные ниши для того, чтобы создать продукт, обладающий устойчивым спросом в долгосрочной перспективе.

Сегодня целые офисные кварталы де-факто являются центрами для финансовых корпораций. Строятся отдельные отраслевые бизнес-парки, но некоторые сегменты остаются совершенно неосвоенными на большинстве рынков.

Одним из них можно уверенно считать сегмент Медицинских офисных зданий (Medical Office Building). Бизнес-центр, специально спроектированный с учетом потребностей медицинских клиник и частных врачебных практик.

Подобное здание серьезно отличается от гибкого офисного здания, так как требует специальных нагрузок на водопровод, электроэнергию и другие коммуникации.

Кого-то смущает риск сбыта подобных площадей, но в действительности, подобные рассуждения не имеют серьезной почвы для сомненений. В любом случае, потребитель делает свой выбор в том числе на базе рекомендаций, и арендаторам не стоит бояться конкуренции с соседями.

Как и в случае с торговым центром, сосредоточение в одном месте огромного выбора медицинских услуг и конкурирующих врачей и клиник, создает синергию для проекта в целом и каждого из них в отдельности. Это возможность получить лучшие площади, соответствующие всем требованиям индустрии, а для девелоперов - новая ниша на рынке офисной недвижимости.

У подобного проекта должны быть и свои якори, и частные врачебные кабинеты, и магазины, продающие специальные медикаменты или оборудование. Синергия будет максимальной, если проект будет сделан профессионально.

Пока инвесторы относятся скептически к подобным проектам, но как только рынок станет еще более горячим, мы сможем создать новый подобный продукт для различных рынков. Уверен, что инвестором проекта станет компания или группа, бизнес которой близок к медицине, и это призойдет в самом близком будущем.

Мы готовы поделиться своими знаниями и опытом, чтобы создать лучший подобный проект.

Последние десятилетия полностью изменили структуру глобального сельского хозяйства. Законы о свободной и справедливой торговле (Fair Trade) сельскохозяйственной продукцией сделали его нерентабельным для огромных территорий по всему миру.

Многие некогда успешные сельскохозяйственные компании находятся на грани рентабельности, и за последние 20 лет у девелоперов, обладающих достаточным инвестиционным потенциалом периодически появляется уникальная возможность - приобрести за бесценок - огромные территории, обладающие отличным потенциалом для девелопмента.

Месяц назад я столкнулся с отличным примером подобной инвестиционной сделки. В рамках путешествия по Гавайским островам, я натолкнулся на остров Lana’i (en.wikipedia.org/wiki/Lanai), который привлек мой интерес, как отличный пример подобной сделки.

В конце 80-ых годов крупнейшая в мире плантация ананасов, принадлежащая известной каждому, кто когда-либо ел ананасы, компании Dole, стала нерентабельной. Шестой по площади остров на Гавайских островах, с населением около 3000 человек и территорией более 400 квадратных километров был продан за бесценок Дэвиду Мердоку(http://en.wikipedia.org/wiki/David_H._Murdock) вместе с названной выше компанией, которой принадлежит более 98% его территории.

Другая земля - аэропорт и дороги - принадлежат государству, что делает его еще более привлекательным для девелопмента. Сегодня на острове уже функционируют 2 отеля под брендом Four Seasons, 2 гольф-поля, одно из которых считается лучшим в Северной Америке, а сам остров - обладает огромным потенциалом для девелопмента высоколассного курортного жилья и гостиничной недвижимости.

На острове также создана отличная база для туристического продукта, а его освоение в рамках редевелопмента территории может осуществляться десятилетиями. Даже сегодня, пока он практически не освоен, его туристический и девелоперский потенциал дает возможность оценить эти активы, с точки зрения потенциала для девелопмента в десятки раз дороже, чем стоимость актива с сельско-хозяйственной точки зрения.

Подобные вложения обладают достаточно низкой ликвидностью, но при долгосрочной стратегии инвестирования могут быть ообладают отличным залоговым потенциалом и могут полностью рефинансировать поэтапный редевелопмент территории.

Сегодня девелоперы должны пристально следить за финансовым положением крупных сельско-хозяйственных территорий по всему миру, и при возможности за бесценок приобретать подобные активы. Для подобных инвестиций нужен капитал в сотни миллионов долларов, но среднегодовая доходность на собственные средства от вложений может составить сотни процентов.

Девелоперы и инвесторы - следите за ценами на сельско-хозяйственное сырье. Хороший урожай бананов или риса в определенный год может сильно опустить цены на сырье и поставить на грань банкроства некогда успешные компании, имеющие в собственности отличные земельные участки по всему миру.

СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ АКТИВЫ - ГЛОБАЛЬНЫЙ ТРЕНД ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ.

Недавно я писал о недопустимости проектирования автодорог пешеходами, то есть людьми, которые не умеют водить автомобиль. Та же мысль в полной мере относится и к проектированию парковок, но с рядом особенностей.

В 90% проектов парковки спроектированы, если не ужасно, то как минимум не оптимально и не удобно для посетителей. Связано это в первую очередь с тем, что архитекторы уделяют парковкам и удобству их планирования минимальное внимание. Точнее, планируют их по остаточному принципу, что сегодня становится чрезвычайной ошибкой.

Я еще посвящу много постов основным принципам планирования парковок для различных типов недвижимости, но начать необходимо с элементарных вещей.

ВАЖНО: ДОСТАТОЧНОЕ КОЛИЧЕСТВО МЕСТ, СКОРОСТЬ ДОСТУПА И ВЫЕЗДА, УДОБСТВО ОПЛАТЫ, НИЗКАЯ АВАРИЙНОСТЬ - все это результат правильного или неправильного проектирования

Еще хуже, когда ошибка проектирования приводит к постоянным авариям. Подобное происходит, например, на парковках МЕГА, на которых уже несколько лет работает отдельный патруль ДПС, занимающийся оформлением аварий. Ошибка проста - движение на парковке не направлено, что приводит к хаосу и авариям.

Другой пример - подземная парковка бизнес-центра, в котором расположен один из наших офисов в Москве. Моя машина туда просто не проходит. Точнее, когда я заезжаю, по бокам остается не более нескольких сантиметров, что уже несколько раз приводило к покраске кузова. Это кажется мелочью, но в один момент, когда встанет вопрос о смене офиса, только это может стать агрументом.

Уверен, что каждый может оценить недостатки парковок, к которыми мы сталкиваемся ежедневно. Важно предвидеть их еще на этапе разработки концепции проекта и доработать в процессе проектирования.

И чтобы не учиться на собственных ошибках, я могу рекомендовать тщательное изучение книг и материалов, подготовленных в сотрудничестве в Национальной Парковочной Ассоциацией (США) - National Parking Association www.npapark.org Мы уже много лет используем накопленные знания в нашей работе для того, чтобы избегать повторения ошибок. 

Они, как и деньги не имеют ни вкуса, ни запаха, но обладают магической притягательной силой для каждого, кто заработал первые 10 миллионов долларов.

Сегодня в России бум девелопмента. Владельцы заводов, газет и пароходов дружными рядами пепеквалифицируются в девелоперов.

Кто-то начинает строить офисные здания, другие гостиницы или склады. Объединяет большую часть новичков - одно. Полное непонимание нового для них бизнеса.

Первая ошибка - неумение отличить ДЕВЕЛОПМЕНТ от  ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Друзья, коллеги и партнеры. Не пытайтесь скрестить ужа с ежом и сделайте свой выбор. Если Вы хотите вложить деньги в недвижимость, покупайте недвижимость: объекты инвестиционного качества или полуподвальные помещения - неважно. Покупайте то, что Вам по карману.

Девелопмент - это бизнес, обладающий своими рисками и трудоностями, о которых Вы пока можете даже не подозревать. Низкие риски от вложений в недвижимость можно получить только, покупая объекты недвижимости. А если Вас не устраивает доходность недвижимости, и Вы хотите получить девелоперскую прибыль, надо отдавать себе отчет во всех рисках, которые Вы на себя берете.

И если Вы сможете правильно их оценить, то придете к выводу, что девелоперский бизнес ничем не отличается от любого другого. И высокая прибыль всегда сопряжена с усердием, профессионализмом и готовностью принять риск. Прибыль в девелопменте - это прибыль, которую Вы получаете, взяв на себя эти риски.

Именно поэтому, с точки зрения классического девелопмента, нет никакого экономического смысла во владении недвижимостью, которая приносит в пять-семь раз меньший доход, чем девелопмент.

Разговоры про “пенсионные доходы”, которые будет обеспечивать Вам построенная недвижимость, не имеют под собой четкого экономического смысла. За последние 10 лет я, наверное, несколько сотен раз рисовал графики и объяснял это нашим партнерам в процессе переговоров.

Вашим первым шагом в девелопменте или инвестициях в недвижимость должно стать получение элементарных знаний в области инвестиций в недвижимость. Американцы давно решили эту задачу и разработали десятки курсов для людей, не обладающих специальными знаниями в области инвестиций.

Они условно применимы для российских реалий, но тем не менее могут быть очень полезны для ЛИКБЕЗа в этой области. Найдите время хотя бы на то, чтобы прочесь несколько элементарных курсов, если у Вас нет времени на посещение семинаров.

Я могу рекомендовать программу CCIM (Certified Commercial Investmemt Member)  www.ccim.com  каждому, кто хочет получить первые элементарные знания в этой области. Вы можете освоить ее самоятельно, купив учебники, которые уже несколько лет как изданы на русском языке.

Не начинайте знакомство с девушкой с предложения заняться любовью. Попробуйте для начала получить элементарное представление о том, как это делается. Гораздо проще учиться на чужих ошибках, чем делать свои.

САМОЕ ГЛАВНОЕ - ЭТО ОБОЙДЕТСЯ ВАМ ГОРАЗДО ДЕШЕВЛЕ.

Заголовки газет пестрят информацией об убытках, полученных городом от проведения финала Лиги чемпионов УЕФА. В такие моменты мне хочеться смеяться и плакать одновременно.

На наших глазах благодаря дождю из нефтедолларов Москва стремительно превращается в один из крупнейших в Мире мегаполисов, но город действительно никаким образом не конвертирует это в развитие туристической инфраструктуры.

Мало того, что в 20-ти миллионном городе гостиниц не хватает даже для того, чтобы расселить и без того скромный туристический поток.

Администрация города говорит о том, что матч и десятки тысяч английских болельщиков приносят городу одни лишь расходы. На лицо явно непонимание экономики туризма.

Город не может и не должен получать прямые доходы от подобных мероприятий. Задача администрации в том, чтобы сделать их частью инвестиций в развитие туристической инфраструктуры.

СПОРТ - РОСТ ТУРИСТИЧЕСКОГО ПОТОКА - ДОХОДЫ БИЗНЕСА И ОБСЛУЖИВАЮЩЕЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ - РОСТ НАЛОГОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ

Во всем мире модель работает безотказно. Важно научиться правильно конвертировать доходы от спортивных мероприятий в рост налоговых поступлений.

Экономи выглядит следующим образом. 25 000 болельщиков - это 35 000 новых туристов, посещающих город. По самым скромным оценкам каждый из них оставляет за несколько дней не менее 1500 долларов, что легко конвертируется только в несколько десятков миллионов дополнительных налоговых поступлений бюджетов всех уровней.

Да, надо сначала заставить рестораторов и хотельеров вести прозрачную бухгалтерию, чтобы бюджет действительно получил свою долю от этих доходов. Но еще более важно конвертировать каждого нового туриста в десяток людей, которые захотят приехать в наш город.

А для этого необходимы не только разговоры про строительство новых отелей, но и вложения, и поддержка элементарной туристической инфраструктуры. Сегодня в Москве можно с трудом найти даже сувениры за исключением шапок ушанок на Арбате.

Музеи, театры, выставки и спортивные объекты - все это может приносить доход, если научиться управлять туристической инфраструктурой.

Авось - характерный элемент бизнес-планирования на одной шестой части суши. Его не могут вытравить ни чрезвычайные путешествия, ни войны, ни болезнь. Он - часть российской действительности.

Именно поэтому такое понятие, как резервный офис (Reserved Office Space) на практике в России пока не существует. Строго говоря, резервный офис - это разделенный офис (Shared Office Space), то есть офисные помещения, которые одновременно арендуются несколькими арендаторами.

Резервный офис необходим для того, чтобы компания могла сохранить свою работоспособность в случае возникновения любой рисковой ситуации, которая может нарушить работу бизнеса.

Речь идет о пожарах, ограблениях, землетрясениях и даже срочном расторжении арендного контракта по независящим от арендатора причинам. Очень часто мы сколнны недооценивать эти риски, а в случае возникновения проблем тратить все свое время в течение нескольких недель на разрешение данной проблемы.

Одновременно - резервный офис - новый сегмент рынка для офисной недвижимости. Он наиболее привлекателен для неудачных проектов. В некоторых случаях это может стать для них чуть ли не единственным решением на насыщенном рынке.

Представьте себе здание площадью 50 000 кв.м., которое полностью сдано в аренду несколько раз, оборудовано рабочими местами, телекоммуникациями, но большая его часть постоянно пустует.

Как консервы из государственного резерва обречены на десятки лет хранения, резервный офис редко может быть заполнен до отказа.

Ставки аренды для резервного офиса составляют около 15% от традиционной ставки аренды офисных площадей. То есть арендатор за 15% снимает с себя существенную часть деловых рисков. Реальная потребность в резервных площадях оценивается в 2-3% от количества рабочих дней в году. То есть владелец резервного офиса может сдать его в аренду за 4-5 реальных ставок без риска невыполнения обязательств перед клиентами.

Но важно учитывать эффект от масштаба, так как при небольшой площади проекта пропорция может дать сбой. Эффективность будет достигнута для проекта площадью не менее 30 000 кв.м со средней площадью контракта не более 1000 кв.м

В любом случае, расчеты для бизнес модели строятся индивидуально для каждого проекта. Спрос на подобные помещения пока необходимо создавать, но реальные потребности рынка составляют до 5% от общего объема локального рынка офисной недвижимости (Inventory).

Работа по реализации подобных площадей должна проходить в тесном взаимодействии со страховыми компаниями, а первыми потребителями будут крупные корпорации, которые давно привыкли правильно оценивать риски.

И не за горами тот день, когда свой резервный офис будет даже у небольших компаний.

Привлечение якорного арендатора можно легко сравнить с поиском спутника жизни. Его выбор не прост, ухаживания длительны и непредсказуемы, а качество контракта - определит долговечность союза. Действительно, привлечение якорного арендатора ничем не отличается от стремления мужчины заключить брачный союз с женщиной. Читать до конца »

Далеко не каждого наделили хорошо развитым обонянием. При этом мы хорошо можем отличать запахи, которые нам приятны и те, что вызывают тошнотный рефлекс.

Часто запах остается с Вами на долгие годы, он становится ассоциацией, еще одним мостиком, связывающим Вас с человеком, местом или событием из жизни.

“Управление запахами” актуальная темя для рынка недвижимости. Уверен, что уже через несколько лет мы расширим свой штат за счет таких “парфюмеров”.

Для чего? ЗАПАХ СОЗДАЕТ ЛОЯЛЬНОСТЬ. Очень часто впечатление от посещения отдельного здания формируется в том числе за счет запахов.

Так например, бизнес-центр Сретенка, где мы арендуем один из наших Московских офисов, пахнет турецким отелем средней категории. Я хорошо помню этот запах еще со студенческих времен, когда мы неделями проводили время на оттаманской земле в поисках солнца, юных дев и прочих доступных радостей жизни.

Турки видимо используют какое-то специальное моющее средство, хотя вероятно это запах отделочных материалов или чего-то еще. На самом деле для офисного здания это не так важно, как для гостиницы.

Например, в отели гостиничной сети COMO SHAMBALA www.como.bz можно вернуться только за запахами. Все - от мыла и шампуня до запаха в общественном туалете отеля - прекрасно.

Это мнение было бы субъективным, если бы я не мог с ходу назвать десятки людей, которые его разделяют.

ПАРФЮМЕРЫ скоро станут новым трендом в борьбе за лояльность среди гостиничных сетей не меньше, чем шеф ресторана. Этот день пока не настал, но очень близок.

Парфюмеры - если Вы действительно хороши, я готов обсудить с Вами предложение о работе в Swiss Realty Group.

У генерального планирования (Master Planning) и проектирования дорожных сетей (Transportation Planning) есть много общего. Если быть точным - это “сестринские науки”, специализации.

Так вот задаваясь вопросом, ездят ли на автомобиле, идиоты, которые проектируют дороги в Москве? Ответ отрицательный. ОНИ НЕ ЗНАЮТ, ЧТО ЭТО ТАКОЕ.

Я постоянно общаюсь с кандидатами на работу в том числе на позиции в департамент, который занимается транспортным планированием. Так вот, 90% людей, у которых уже есть приличный опыт работы в области планирования дорог, на автомобиле пока не ездят.

Это приблизительно, как если бы девственники взялись писать “Камасутру 2.0″

Хрен с ними, что они пока не заработали себе на автомобиль, но их творения - особенно съезды, разъезды и прочее уродство - убивают людей.

Возьмите кредит и купите себе самый сраный автомобиль, чтобы понять, что так - нельзя.

Проектирование дорог пешеходами - узаконное убийство.

Природа анализа спроса и предложения для различных типов недвижимости кардинально различается.

Я практически ежедневно отвечаю на вопросы прессы о том, как будет развиваться рынок, какие ставки аренды мы прогнозируем, а также много других деталей, связанных с моделированием будущего рынка офисной недвижимости.

Так вот спрос на офисные площади - на 100% связан с ожиданиями компаний.

Сегодня, принимая решение о необходимости заключения нового арендного контракта, компания планирует свое будущее на 3-5  и более лет вперед. Она пока только рассчитывает нанять новых людей или сократить штат, снять офис более высокого класса или, наоборот, переехать в более дешевый район.

Но ожидания зачастую отражают лишь настроение менеджмента и акционеров, их планы, но никак не действительное положение дел. Компания не знает, сможет ли она расширить свой бизнес, получить прибыль, но принимать решение необходимо заранее.

Это создает серьезную скрытую проблему, так как изменение вектора настроений может в один день полностью изменить не только структуру спроса на офисные помещения, но и сам рынок. А глобальное низкое качества прогнозирования собственного бизнеса со стороны потребителей вносит диссонанс и на рынок офисных помещений в целом.

Например, в момент принятий решений о вступлении в силу закона об обязательном страховании автогражданской ответственности в России в 2003 году я наблюдал резкое, за один день, сокращение спроса на офисные помещения на 15-20%. В этот момент подобная доля приходилась на крупные заявки от страховых компаний, каждая из которых планировала снять дополнительно 1500 - 5000 кв.м офисных площадей только для целей ОСАГО.

Перенос сроков вступления закона в силу за один день привел к сокращению спроса на рынке на 15%. Изменился ли реальный спрос на офисные помещения? Конечно же нет. Изменился спрос ожиданий.

Именно поэтому многие маркетологи используют кардинально неверные механизмы оценки спроса на офисные помещения. Подобные оценки приводят к ложным прогнозам и принятию ошибочных решений девелоперами.

Фундаментально спрос на офисные помещения зависит от совершенно других факторов, главную роль среди которых играют: количество метров, занимаемых одним сотрудником офиса (средняя величина), а также количество рабочих мест в офисах, которые создают на локальном рынке базовые отрасли экономики.

На развивающихся рынках в силу недостатка количества и низкого качества официальных статистических данных, традиционные методы анализа, практически неприменимы. Точнее они приводят к ложным цифрам. Именно поэтому нам приходится строить достаточно сложные экспертные модели, учитывающие косвенные переменные и их перевод в рыночные индикаторы.

Глобально, спрос на офисные помещения во всем мире имеет тенденцию к сокращению за счет снижения объема площади, занимаемой одним сотрудником офиса, эффективности планирования рабочих мест, а также увеличения доли работников, постоянно находящихся за пределами офиса.

Другую опасность для глобального офисного рынка несут гибкие рабочие места и другие достижения современного бизнеса, которые в перспективе ближайших десятилетий приведут к глобальному сокращению офисных площадей.

Именно поэтому я всегда рекомендую нашим партнерам с большим доверием относиться к аргументированным экспертным оценкам, чем лживым цифрам, могущим ввести в заблуждение при принятии решений.

Стараниями прессы дизайн-отели стали горячо обсуждаемой темой в Российском обществе.

Никто никогда их не видел, не понимает, что это такое, но горячо обсуждает, как это круто.

Друзья, 99% людей ни хрена ни понимают ни в дизайне, ни в отелях. Именно поэтому сейчас многие обсуждают дизайн отели, где какой-то горе дизайнер поставил в холле яблоко, а тысячи идиотов тящатся от того, как это круто.

Вообще понять, для чего нужен дизайнерский отель может только тот, кто живет в отелях более 100 дней в году.

Когда отель становится для Вас вторым домом, а заходя в золоченые холлы отеля Ритц Вас уже немного тошнит от всего, что Вы можете там увидеть, Вы начинаете проникаться концептом.

Классические пятизвездочные (принципиально не использую данный термин, так как он выродился уже очень давно, в профессиональной лексике правильнее говорить - luxury hotel, чем five star hotel) отели банальны и предсказуемы. Именно поэтому они хороши тогда, когда Вы хотите получить “гарантированный результат”.

То есть, чтобы Вас не обосрали на ресепшне и выполнили любое Ваше пожелание. Хотя сегодня даже вышколенный штат форсизонсов и ритцев по всему миру стал настолько отвратителен от ощущения собственной значимости, что смотреть им в глаза более одного вечера бывает крайне неприятно (но это очень субъективно).

И в какой-то момент, Вам хочется чего-того нового. Чтобы когда Вы заходите в отель, Вы получили удовольствие от новых идей или знаний об этом мире. Дизайн-отель должен быть музеем современного искусства, в который Вы можете прехать один раз или несколько раз. Это неважно.

Вы получаете удовольствие даже тогда, когда сама идея Вам не понравилась. Например, Вы посетили выставку, которая не произвела на Вас впечатление, но не перестали любить современное искусство. Также и дизайнерский отель может понравиться или нет. Важно, что Вы получите то, что искали - новые ощущения.

Поэтому яблоко в холле (www.goldenapple.ru) - не делает посредственную гостиницу, где слышно как в соседнем номере какой-нибудь реднэк зажигает с проституткой, дизайнерским отелем. Говоря о дизайне, нельзя забывать о том, что толщина стен и звукоизоляция - также задача дизайнера и архитектора.

В Москве нет дизайнерских отелей и не появится до тех пор, пока инвесторы на российском рынке не поймут, в чем заключается идея. А до этого непровященный люд будет обсуждать яблоки в холле, как торжество дизайна.

Давно хотел написать о том, что уже сотню раз сказал на встречах с клиентами или при промывании мозгов недоученным архитекторам.

Творческое начало (когда люди не могут его реализовать,  а иногда и просто заблуждаются в отношении его существования в собственной голове) почему-то отключает людям мозг.

Приблизительно также, как он отключается в тот момент, когда Вы очень сильно хотите в туалет.

Так вот если Вы уже достаточно самостоятельны, чтобы ходить в туалет самостоятельно, Вам сложно себе представить, что такое не иметь возможности сходить в туалет, когда Вам действительно это нужно.

Так вот 90% недоученных недоумков архитекторов на большей части постсоветского пространства в порыве реализации собственных творческих амбиций забывают свои мозги в начальной школе.

Они не предполагают, что торговый центр или любое другое общественное здание сегодня должно оборудоваться туалетом, а когда посетителей бывает много - туалетами. И не стоит забывать о том, что пропорции посетителей разных полов и возрастов могут существенно отличаться.

Например, планирование туалетов для спортивных сооружений - не менее сложная задача, чем проектирование стеклянной крыши над стадионом. Но тысячи напившихся пива мужиков - и планирование уборных на стадионе тема для отдельного поста.

Где справить нужду в торговом центре маленьким детям?

Да, детям, которые имели неосторожность прийти в торговый центр с родителем другого пола.

Отвести трехлетнюю дочку с собой в мужской туалет и посадить на писуар? Или показать юному малышу все прелести женской уборной?

Выход давно найден, просто архитекторам надо найти мозг, а девелоперам получить немного знаний для того, чтобы вправлять мозг архитекторам, и планировать не только МЭ и ЖО, но и туалеты юнисекс (unisex), в которых можно не только справить нужду, но и, например, поменять ребенку памперс.

Достаточно сделать дополнительный вход и 5 квадратных метров пространства для каждой санитарной зоны, чтобы Ваш проект стал еще лучше, а нахождение посетителей в нем было комфортным.

Задумайтесь об этом, когда пойдете к белому другу.

Очень часто к нам обращаются клиенты, которые уже построили весьма посредственный проект и хотят заказать для него упаковку.

В первую очередь в такой ситуации приходит в голову старый анекдот, где опоздавший доктор спрашивает родственников умершего: “Кашлял ли больной перед смертью?”

Какое теперь это играет значение?

Так вот и брэндинг, даже самый лучший, для посредственного проекта сродни микстуре, которую больному заливают уже после смерти.

Он может привлечь внимание к проекту, заинтересовать покупателей, но нельзя вводить Вашего потребителя в заблуждение.

Если Вы продаете сарай, вы должны привлекать внимание к сараю, а не делать для него упаковку, как для бизнес-центра класса А.

Покупатели, клюнувшие на фантик, превратятся в десятки часов потерянного времени, когда дело дойдет до переговоров и проведения сделки. Останется легкий привкус нереализованных ожиданий.

Как если бы Вы покупали автомобиль, нашли объявление ночью, обрадовились цене, с вожделением ждали утреннего звонка продавцу, а потом вдруг узнали, что он немного ошибся с годом выпуска автомобиля. Например, лет на десять, и Ваша мечта в один момент превратилась в пепел.

Брэндинг не должен быть обманом. Упаковка должна быть подобающей.

Так, например, наши давние партнеры недавно попросили сделать нас упаковку для одного из своих проектов. Обычное здание, типичный для Москвы проект ищет своего покупателя.

Спрашивается, зачем делать что-то особенное? Даже если хочется, надо отказать себе в этом удовольствии.

Не обманывайте ожидания - никогда, даже создавая добавленную стоимость путем брэндинга.

Этот типичный незатейлевый проект действительно стоит своих денег и не претендует на лавры - лучшего в своем роде. Именно поэтому лого и презентация, сделанные для него никогда не попадут в раздел “Arts”. Им там не место !!!

Зато сотни потенциальных покупателей не будут обмануты сверх-изящной упаковкой.

Вывод - упавковка нужна всегда, но хозяйственное мыло хорошо продается в желтой промасленной бумаге, а не белоснежной коробке

Так вот проект Apple Tower www.appletower.ru или яблочная башня не обманывает Ваших ожиданий. Он просто привлекает Ваше внимание.

В разделе “бизнес” будут публиковаться мысли, связанные как с моей профессиональной деятельностью, так и просто мысли бизнесе как таковом.

Я очень много путешествую по всему миру, чтобы понять “как это работает” в разных точках земного шара, и насколько успех, достигнутый, например, в “штатах”, можно повторить в России, и наоборот.

Это будет интересно. Обещаю.